Ripassare il funzionamento della  risoluzione anticipata di un contratto di locazione è importante sia  Conduttore (Proprietario) sia per il Locatore (Inquilino).

È possibile richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione per diversi motivi, a patto che sussistano determinate condizioni. Conoscerle è importante affinché il rapporto tra le parti possa interrompersi senza particolari frizioni o malumori.

REGOLA n.1: rileggere il contratto firmato. Spesso è già tutto espresso. Ma cosa fare quando non compare o non è ben chiaro per voi? Come sempre Professionisti abilitati (Agenzie Immobiliari, Commercialisti, Avvocati, associazioni a difesa di Proprietari o Conduttori ecc. ecc.) saranno a vostra disposizione. Diffidate dal tuttologo “MIO_cugino_docet“. Per i più arditi la la legge 392 del 1978 (c.d. equo canone) è di sicuro aiuto.

Quando è possibile richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Conduttore e Locatore possono richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione e annullarne la validità prima della sua naturale scadenza, a patto che all’interno del  contratto di LOCAZIONE  sia presente la clausola di recesso. In caso contrario, la risoluzione ha effetto solo a partire dalla data di scadenza del contratto.

Come sempre la legge NON ammette l’ignoranza quindi è sempre consigliabile una forma scritta per comunicare passaggi così importanti.

Le parti coinvolte hanno la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione secondo le seguenti modalità:

• risoluzione consensuale: Tra Conduttore e Locatore c’è un bel rapporto e possono risolvere il contratto d’affitto prima della sua naturale scadenza di comune accordo. Affidatevi al vs. tecnico di fiducia preposto. Basterà espletare tutti gli adempimenti burocratici previsti, oppure in autonomia rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate;
• risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del Conduttore: se all’interno del contratto d’affitto è presente la clausola di recesso, l’inquilino può richiedere la risoluzione anticipata dello stesso in qualsiasi momento;
• risoluzione da parte del Locatore: il locatore ha la facoltà di recedere dal contratto di locazione se: intende destinare l’immobile ad uso proprio o dei propri familiari (fino al secondo grado di parentela); intende utilizzare l’immobile per perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali o di culto; ha a disposizione un altro immobile all’interno dello stesso Comune; lo stabile deve essere ristrutturato, ricostruito, demolito o sgomberato; il conduttore non occupa l’immobile per lunghi periodi di tempo senza giustificazioni valide; intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altre proprietà ad uso abitativo a parte quella in cui risiede.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione: cosa faccio?

Il Conduttore, per risolvere anticipatamente il rapporto di locazione, vedi modello di contratto d’affitto,  cliccando troverai esempi aggiornati da idelista.it da utilizzare e da prendere come spunto per una tua bozza personalizzata, deve inviare apposita comunicazione al locatore tramite lettera raccomandata o PEC con almeno sei mesi di anticipo (spesso solo tre mesi). In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione senza preavviso, il conduttore è protrebbe essere chiamato a versare al Locatore l’importo pari a sei canoni mensili (corrispondenti ai mesi di mancato preavviso) e a risarcire il danno causato. Il ns. Studio consiglia ed opera effettuando prima una telefonata di preavviso in modo da disinnescare tensioni con comunicazioni scritte improvvise così importanti.

Anche il Locatore è tenuto ad inviare una comunicazione scritta al conduttore tramite lettera raccomandata o PEC con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla data di scadenza del contratto. Se il locatore non dà disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente: ciò vale per tutte le tipologie di contratto d’affitto, fatta eccezione per quelli ad uso transitorio.

Sia nel caso in cui sia il conduttore a voler recedere dal contratto di affitto sia nel caso in cui a richiederlo sia il locatore, occorre compilare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro. Il pagamento è a carico di entrambe le parti: l’onere spetta al locatore, che però può ottenere il rimborso da parte del conduttore per metà della somma versata.

Chi paga la tassa di risoluzione anticipata del contratto di locazione?

Il pagamento della tassa di 67 euro prevista per la risoluzione anticipata del contratto di locazione spetta sempre al locatore, anche nel caso in cui sia stato l’inquilino a volere la recessione. Tuttavia, il locatore può richiedere e ottenere dal conduttore metà della somma versata.

Per chiudere anticipatamente un contratto di locazione è necessario inviare al Locatore o al Conduttore – a seconda di chi vuole attuare la risoluzione – un avviso scritto tramite raccomandata a/r ( o P.E.C.) almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

Per comunicare la risoluzione di un contratto all’Agenzia delle Entrate è necessario compilare e inviare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro entro 30 giorni.

I 67 euro per recesso anticipato devono essere versati utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure attraverso i vs. Professionista di fiducia.