Voglio approfondire un tema molto caro al mio amico Salvatore che sta vendendo con noi un bellissimo appartamento senza AGIBILITA’.

Quindi rispondo subito a lui ma proseguirò…

E’ possibile trasferire un immobile in assenza del certificato di agibilità: ma è necessario informare l’acquirente, altrimenti si rischia la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Il notaio, in questo caso, non può rifiutarsi di stipulare l’atto di trasferimento, ma al momento magico del ROGITO si soffermerà spiegando i rischi e compromettendo l’accordo se prima questo tema NON è stato sviscerato.

In una babele di norme italiane devono barcamenarsi cittadini, imprese, professionisti e notai. Così ogni questione viene spaccata in mille sfaccettature. Come, ad esempio, l’agibilità degli immobili, in cui si distingue l’incommerciabilità giuridica e quella economica. La mancanza di agibilità (da distinguere la mancanza del documento da quella delle condizioni effettive di utilizzo) può portare solo alla incommerciabilità economica.

Ma facciamo un passo indietro. Oggi “AGIBILITA’ ” una volta “ABITABILITA’ ” andrebbe a difendere la salubrità e destinazione d’uso specifica (poter abitare in una qualsiasi casa) ma come spesso succede in Italia complica la vita ai Cittadini.

Consigliamo subito al Venditore di incaricare un suo Professionista di farsi fare un preventivo per certificare almeno una AGIBILITA’ parziale del suo immobile. Una volta esplicitato il costo generalmente fra € 500-1.500 dipenda da cosa manca, con circa 30-45 gg. per ottenerlo, concordare il da farsi col promittente Acquirente.

Più semplicemente: il rogito si stipula ma l’affare è a rischio, perché in assenza del certificato di AGIBILITA’ si vende qualcosa che non può essere usato per lo scopo cui è destinato.

Qui si apre la possibilità di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno. L’atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze. Ecco che se non c’è l’agibilità le clausole assumono importanza per capire se l’acquirente è al corrente e consapevole di quel che sta facendo, se si sta assumendo un rischio e se è tenuto all’oscuro. Il ruolo del Notaio e dell’AGENTE IMMOBILIARE è di garanti della formalità degli atti, tenuti a doveri di informazione per entrambe le parti e non di investigazione. Il venditore deve consegnare all’acquirente la documentazione anche in ordine all’agibilità. Ma quest’obbligo è mitigabile con apposite clausole e quindi superabile con un accordo fra le parti.

Si evidenzia che, non è sufficiente per esonerare da responsabilità il venditore la presenza in atto della dichiarazione della conoscenza dello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova: è una clausola senza valore, dalla quale non può essere desunta un’espressa rinuncia all’agibilità. La rinuncia alla documentazione amministrativa relativa all’agibilità da parte dell’acquirente, invece, in presenza dei requisiti sostanziali, deve emergere da regole definite contrattualmente. CASE 4.0 nonostante nessuna specifica menzione sia  necessaria in atto la consiglia fortemente opportuna per sottolineare accordo fra le parti nella composizione del Prezzo.

Per capire meglio l’importanza del certificato di agibilità rimandiamo la spiegazione alla normativa. Il legislatore all’articolo 24 D.P.R. 380/2001

“attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”.

L’agibilità quindi certifica che l’immobile può essere venduto, donato o locato nel rispetto della normativa tecnica.

Spetta al venditore l’onere di fornire il certificato di agibilita alla parte acquirente tale documento, insieme a tutta la documentazione dell’immobile.

Silenzio assenso agibilità

In alternativa è riconosciuta alle parti la possibilità di effettuare una compravendita senza che vi sia questo certificato di agibilita e con accordi diversi,  il cosiddetto ” silenzio assenso agibilità ” poiché la parte acquirente può deliberatamente scegliere di rinunciare ad avere questa garanzia.

Rilascio certificato di agibilità

Tale documento si richiede all’Ufficio tecnico del comune. È necessario presentare:

• il certificato di collaudo delle strutture, il quale attesta la corretta realizzazione in base al progetto presentato
• la domanda di iscrizione al catasto
• la certificazione di corretta esecuzione degli impianti in relazione alla legge vigente (attualmente è il DM n.37 del 22 gennaio 2008)

Certificato agibilita precisazioni

Senza questo certificato si può acquistare casa? Certo che si. Se manca questo documento si può comunque firmare un preliminare di compravendita. Allo stesso tempo la mancanza del certificato di agibilita alla parte acquirente preclude la possibilità di essere tutelati e avere una garanzia sull’immobile che si sta acquistando.

Questo significa che prima di acquistare casa è importante sapere che non si può agire con superficialità o leggerezza. Un investimento del genere richiede precisione e rispetto della normativa, per evitare sorprese future e per avere in casa tutti i documenti importanti sul proprio immobile.