VADEMECUM PER LA CORRETTA PARTECIPAZIONE ALLE VENDITE IMMOBILIARI

DEL TRIBUNALE DI BOLOGNA

Pensiamo che tanti possano ricavare da questo riassunto delle principali domande che ci vengono poste lo spunto per a approfondire la propria conoscenza.

Perché una casa va all’asta?

Ci sono tre differenti ragioni per cui un immobile finisce all’asta. La prima riguarda i singoli cittadini: perché quando non si è in grado di pagare uno o più creditori, questi ultimi hanno il diritto di rivalersi sulle sue proprietà. Il secondo caso riguarda le aziende che in caso fallimento vedono alienati i propri beni. Il terzo caso riguarda gli enti pubblici: quando decidono di vendere un immobile devono obbligatoriamente farlo attraverso l’asta che garantisce massima trasparenza.

Quali i tre consigli principali da dare a chi intende comprare la casa all’asta?

Il primo: leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, e sarebbe ancora meglio farla leggere a un tecnico di fiducia per far verificare la sanabilità di eventuali abusi edilizi, affidandosi a professionisti immobiliari esperti.

Il secondo: riguarda la certezza di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo.

Il terzo: verificare chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi  che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento della aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

Come ci  si documenta e quale il modo migliore per cercare una casa all’asta?

Le case all’asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate sia sul web sia su quotidiani cartacei; è il giudice che nell’ordinanza di vendita indica dove.

Ci sono quindi siti specializzati, i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e, quando entrerà a regime in via obbligatoria, tutte le inserzioni dei Tribunali italiani saranno raccolte su di un unico Portale gestito dal Ministero di Giustizia che, a sua volta, per le foto ed i dettagli del caso, rinvierà ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale. 

Una volta individuata la casa che ci piace quale la strada da percorrere?

Una volta individuata la casa bisogna prestare molta attenzione all’avviso di vendita che contiene  l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma ormai quest’ultima modalità è la regola, la prima l’eccezione) ed, infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

DURANTE LA VISIONE COL CUSTODE SARANNO FORNITE TUTTE LE INFORMAZIONI UTILI RELATIVE ALL’IMMOBILE ED ALLE REGOLE

DI CORRETTA PARTECIPAZIONE DI OGNI ESECUZIONE.

Come si visita una casa all’asta?

Relazionandosi col custode con una semplice telefonata o mail o chiedendo al professionista delegato per la custodia. Ricordiamo che c’e la possibilità di eseguire anche più di una visita nonostante tanti custodi siano recalcitranti. È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (ad esempio, il contesto ambientale) e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli.

Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

Come viene stabilito il prezzo base d’asta?

Lo stabilisce il perito nominato dal Giudice e lo riporta nella perizia di stima che è pubblicata sul sito internet indicato nell’ordinanza di vendita, in omaggio alla massima trasparenza nei confronti del mercato e dei cittadini. Nell’ordinanza di vendita è stabilito anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara.

Come partecipare

Dopo l’individuazione dell’immobile di interesse e l’eventuale visione occorre depositare presso la cancelleria della sezione

IV Civile sportello B “Ufficio Coordinamento Notai” (situato all’interno del Tribunale di Bologna, Via Farini n. 1, al

piano secondo) i seguenti documenti debitamente compilati:

– offerta irrevocabile di acquisto con apposizione di marca da bollo da € 16,00 (offerta da CASE 4.0)

– il modello di offerta irrevocabile di acquisto. Nel caso in cui il partecipante fosse persona fisica deve essere compilato il modello contraddistinto dal n. 23 in caso di acquisto da parte di società il modello da compilare è contraddistinto dal n. 24.

– se i soggetti richiedono l’acquisto pro quota (ad es.: ½ a Caio ed ½ a Sempronio) gli stessi dovranno compilare un modulo a testa con l’indicazione specifica della quota che vorranno intestata, sottoscrivendo ed apponendo una sola marca da bolla. I due moduli dovranno poi essere spillati e sottoscritti da entrambi;

– copia del documento d’identità del partecipante e del codice fiscale.

– ricevuta del versamento sul libretto a risparmio/conto corrente intestato alla procedura (i cui estremi sono rinvenibili al punto 4 dell’avviso di vendita) del 10-20% della somma offerta a titolo di cauzione  (o diversa percentuale indicata nell’avviso di vendita).

Decido di partecipare ad un’asta. Qual è l’iter che devo seguire e quali sono i documenti necessari?

Per ogni casa che va all’asta c’è un avviso di vendita dove troviamo tutte le informazioni necessarie per partecipare all’asta. Diffuse sul territorio nazionale vi sono anche numerose associazioni di professionisti delegati che dal 1998 si occupano di questo tipo di attività su delega dei giudici: queste associazioni sono perfettamente strutturate per fornire ogni genere di informazioni di persona o anche tramite loro siti web ricchi di informazioni preziose.

Ma proviamo a riepilogare le cose più importanti da sapere:

1) ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione fissata nell’avviso di vendita (normalmente il 10-20% del prezzo a base d’asta) e la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale, nonché gli altri documenti richiesti nel bando che dovrà essere letto con estrema attenzione;

2) non è ammessa la presentazione dell’offerta in forma anonima, se non dando procura ad un avvocato a Professionista delegato.

Tutta la documentazione richiesta a chi va poi consegnata?

Tutto va consegnato o direttamente alla cancelleria del tribunale o al professionista delegato dal giudice, il cui indirizzo di studio (o della associazione) è indicato nell’avviso;  dal 2006 in avanti possono essere delegati anche commercialisti e avvocati. In alcuni Tribunali viene adottato un sistema di delega mista per la quale all’avvocato viene affidata la consulenza legale al custode, al commercialista il piano di riparto ed al notaio la redazione dell’avviso, la gestione dell’asta (previa raccolta delle offerte) e la predisposizione del decreto di trasferimento da far firmare al giudice.

IMPORTANTE:Una busta senza segni distintivi nella quale inserire e depositare i documenti sopra riportati

ATTENZIONE!!!

Le offerte devono essere depositate allo sportello B entro e non oltre le ore 12 del giorno precedente non festivo a quello della vendita. Le stesse devono essere depositate già in busta chiusa e non verrà effettuato nessun controllo dagli addetti dello sportello B sul contenuto della busta e sulla corretta compilazione dei relativi moduli.

Il giorno dell’asta posso sperare di aggiudicarmi il bene a un prezzo più basso rispetto ai prezzi di mercato?

La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema delle aste in quanto è possibile acquistare immobili a prezzi vantaggiosi. Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla 4° asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%. Molte giovani coppie oggi comprano casa grazie al mercato delle aste.

Occorre fare un’offerta pari al prezzo base d’asta o si può offrire di meno?

La base d’asta è quella fissata dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile ed è lo stesso giudice a determinare l’ammontare dei possibili ribassi che il professionista delegato può accettare dopo la prima asta deserta. Attenzione però se si vuole essere sicuri che la propria offerta venga accettata non bisognerà scendere – in fase di offerta in busta chiusa – di oltre il 25% del valore della base d’asta. Infatti, dopo la riforma delle aste immobiliari– dal 27 giugno 2015 – si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Qualsiasi offerta inferiore verrà dichiarata inefficace.

L’udienza di vendita

Nel giorno fissato per la vendita è necessario presentarsi personalmente nel luogo e all’ora indicati nell’avviso d’asta.

Il notaio delegato provvederà ad aprire pubblicamente la/le busta/buste pervenuta/e.

In caso di presentazione di una sola (busta) offerta irrevocabile di acquisto almeno del valore base di vendita la stessa sarà senz’altro accolta ed il soggetto verrà dichiarato AGGIUDICATARIO per la somma da lui stesso offerta.

In caso di presentazione di due o più (buste) offerte irrevocabili di acquisto il notaio inviterà tutti gli offerenti – sempre ed in ogni caso – ad una gara a rilancio partendo dall’offerta più alta presentata o comunque in caso di più offerte dello stesso importo partendo dall’importo da tutti presentato.

I rilanci vengono effettuati per alzata di mano davanti al notaio ed ogni rilancio vale per l’importo indicato al punto 3 dell’avviso di vendita (l’importo minimo di rialzo cambia a seconda del valore base di asta da un minimo di euro 1.000,00 ad un massimo di euro 10.000,00 ad alzata di mano).

Fra un rilancio e l’altro non possono passare più di tre minuti (tre candele elettroniche); l’ultimo offerente che effettua un rilancio per “alzata di mano ed enunciazione” senza che nei tre minuti successivi gli altri offerenti rilancino ancora sarà dichiarato aggiudicatario.

A fine gara verrà consegnato dal Giudice documento di restituzione della cauzione a tutti gli altri partecipanti.

ATTENZIONE!!!

-Si rammenta che l’offerta irrevocabile di acquisto è vincolante ed in caso di successivo mancato pagamento del saldo la cauzione verrà trattenuta a titolo di multa, – in seguito sarà fissata una nuova vendita ma se il prezzo che se ne dovesse ricavare unito alla cauzione confiscata, risultasse inferiore all’aggiudicazione “non onorata” l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto al pagamento della differenza.

-In caso di impossibilità di presenziare personalmente alla vendita potrà essere nominato un procuratore speciale con atto pubblico notarile che parteciperà in nome e per conto dell’offerente.

-Se l’unico offerente non presenziasse alla vendita lo stesso sarà comunque dichiarato aggiudicatario con gli obblighi di versamento del saldo prezzo.

Gli immobili sono trasferiti nello stato di fatto e di diritto anche urbanistico in cui si trovano e la vendita non è soggetta alla garanzia per vizi o per mancanza di qualità.

Eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica sono a carico dell’aggiudicatario con riapertura dei termini – entro 120 giorni – dalla notifica del decreto di trasferimento emesso dal Giudice.

E’ compreso nel prezzo di aggiudicazione l’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie che verranno cancellate con il decreto di trasferimento, la registrazione trascrizione e voltura della proprietà in favore dell’aggiudicatario presso i Registri Immobiliari, il compenso del Notaio delegato, del Custode Giudiziario e gli oneri per la liberazione dell’immobile e la consegna dello stesso all’acquirente. In sede di versamento del saldo – prezzo saranno richieste dall’ufficio di Coordinamento Notarile gli oneri relativi al versamento dell’imposta di registro (od IVA), dell’imposta ipotecaria e catastale nonchè un forfettario per i diritti di cancellazione dei gravami – pignoramento ed ipoteche -.

Come e in quanto tempo si paga una casa comprata all’asta?

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra (in genere si ha tempo tra i 60 e i 90 gg dalla aggiudicazione). In alternativa può accendere un mutuo ma occorre organizzarsi per tempo e rivolgersi a banche che offrono prodotti specifici per questo genere di acquisti, caratterizzati da regole speciali.

Quanto costa la casa all’asta da un punto di vista fiscale?

Non vi è differenza nelle tasse da pagare, rispetto alla casa che si acquista privatamente: si paga l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra ha i requisiti; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso sia più basso del prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.

Consegna dell’Immobile

In caso di immobile libero da persone e cose, successivamente al versamento del saldo-prezzo ma prima dell’emissione dell’atto traslativo in favore dell’acquirente, il Giudice autorizzerà il custode giudiziario ad immettere l’acquirente nel possesso dell’immobile con contestuale consegna delle chiavi – se presenti – . In caso di immobile occupato dai debitori o da terzi senza titolo la liberazione sarà effettuata senza alcun onere dal custode giudiziario. A liberazione ultimata verranno consegnate le chiavi di accesso all’acquirente.

Quali le novità ultime introdotte dalla recente normativa? Si acquisterà con asta telematica?

Dal 1° gennaio 2018 la legislazione in vigore prevede che entro 90 giorni, per le vendite all’asta che disporranno i giudici delle esecuzioni, sarà obbligatorio prevedere la gestione dell’asta in via esclusivamente telematica o mista. Le offerte saranno inviate telematicamente al portale Unico del Ministero e l’asta gestita da piattaforme software create da società che hanno ottenuto dal ministero l’iscrizione come soggetti abilitati. Dal 7 novembre 2017, la Notartel spa, società del Consiglio Nazionale del Notariato, ha ottenuto questo riconoscimento, anche sulla base di anni di esperienza in questo settore. E’ dal 2013 che il Notariato tiene aste telematiche nel settore immobiliare e, in particolare, delle dismissioni di beni pubblici e in quello delle vendite fallimentari.

CONCLUDENDO

Fatto “100” il valore di mercato della casa che vuoi acquistare, puoi dire di aver davvero risparmiato quando hai pagato tutto compreso ad esempio al massimo “85” (spesso anche decisamente meno) e cioè quando hai tenuto almeno “15” nelle tue tasche).

Poco importa che di questa somma “3” o “4” siano di consulenza e “81” o “82” del prezzo complessivo totale dell’immobile, perché se il valore di quella consulenza sarà decisivo per risparmiare “15” avrai comunque fatto un affare (che altrimenti per Te sarebbe stato impossibile fare).

Spesso purtroppo le persone ragionano al contrario, e vedono il costo di una consulenza come un costo inutile. Ma chi fa affari sa benissimo che il primo passo per risparmiare è investire soldi nei mezzi che ti permettono di avvicinarti all’obiettivo prima e meglio degli altri. Del resto, tu lo conosci un investimento che si fa senza competenze? Se bastasse spendere, allora tutti dovrebbero poter fare affari … e non è così.

Lo stesso scrivente  inizialmente ragionavo nel modo sbagliato, ma dopo una serie di esperienze personali posso dire che i migliori investimenti della mia vita sono stati pagare chi mi ha aiutato a crescere (prima) e concludere un buon investimento (poi).

Così se stai cercando casa e non sai da dove partire, una consulenza gratuita è il miglior impiego che puoi fare dei tuoi soldi. Niente e nessuno come un professionista preparato che lavori nel tuo interesse potrà evitare gli errori, gli imprevisti e le lungaggini burocratiche, aiutandoti a centrare il bersaglio e risolvere tutto nel minor tempo possibile.

Chi si muove da solo dovrà accettare di poter sbagliare.

Se sbagli tu, la responsabilità è tua. Se sbaglia il professionista, paga lui o le assicurazioni preposte.

Cristian Vecchi