Le insidie che si nascondono dietro una compravendita immobiliare sono molteplici. Ma comprare casa in tutta sicurezza è possibile. Meglio se nel processo vi fate seguire da professionisti seri.

Quando si decide di acquistare una casa, a cosa bisogna stare attenti?

Partiamo dalla  proposta di acquisto, nella quale vengono indicati diversi elementi: l’immobile, il prezzo offerto, i tempi di pagamento, i tempi nei quali si arriverà al contratto definitivo, i termini per la consegna dell’immobile.

Non tutti ricordano che nel momento in cui la proposta di acquisto viene accettata scatta un vincolo contrattuale vero e proprio tra le parti, in cui le parti s’impegnano a rispettare quanto esplicitato, pena il risarcimento all’altro per eventuali danni subiti dall’inadempimento. E’ fondamentale dunque stare molto attenti a che cosa si firma in questa prima fase e pretendere da subito la consegna di qualche documento da valutare con attenzione. Sarebbe auspicabile, già in questa fase avere un Mediatore professionista o un Notaio di fiducia.

Quali sono i documenti da verificare?

Titolo di proprietà del venditore. Esaminando quel titolo cominciano a venir fuori una serie di elementi. In particolare, si verifica chi è il proprietario, se vi sono più proprietari, se l’immobile appartiene a un soggetto coniugato in comunione legale oppure no, se il proprietario è deceduto e quindi l’immobile è arrivato in successione agli attuali venditori, nel qual caso bisognerà verificare chi sono gli aventi diritto e che tutti abbiano accettato l’eredità; si verifica che non ci siano dei minori o dei soggetti con una capacità limitata (interdetti, beneficiari di amministrazione di sostegno, etc), i quali per poter vendere hanno bisogno di autorizzazione giudiziale; si verifica se l’immobile è stato costruito da una cooperativa edilizia e quindi in forza di convenzioni fatte con il Comune che vanno a limitare la libera circolazione dell’immobile stesso e di conseguenza impongono ulteriori approfondimenti. L’esame del titolo di proprietà è quindi fondamentale.

A questo ovviamente si accompagna la verifica nei registri immobiliari della situazione effettiva. Si parte infatti dal titolo di proprietà, ma poi bisogna verificare se il soggetto che appare essere il proprietario è ancora effettivamente il proprietario. Così come è importante verificare nei registri immobiliari se l’immobile è gravato o meno da un’ipoteca, da un pignoramento, da un sequestro. Chiaramente, l’ipoteca non deve spaventare, perché accade comunemente che si compri casa facendo un mutuo. L’importante è chiarire in corso di preliminare che il venditore dovrà premurarsi di andare a estinguere il debito, magari anche con il ricavato della vendita, determinando la cancellazione dell’ipoteca. E’ essenziale che emergano tutti gli elementi che consentano una valutazione corretta e consapevole.

Ad esempio, qualora emerga un’ipoteca, bisogna chiedere alla banca mutuante un conteggio estintivo. Un’altra cosa che si deve verificare è che l’immobile sia regolarmente accatastato, quindi che sia esattamente rappresentato in una piantina catastale. Bisogna poi controllare la regolarità edilizia dell’immobile. Un altro controllo riguarda ad esempio la situazione condominiale: in tal caso è opportuno chiedere un attestato dell’amministratore del condominio da cui risulta che vi è regolarità nei pagamenti, che a livello condominiale non ci siano delle liti in corso, che non siano stati deliberati lavori straordinari, oppure se sono stati deliberati in cosa consistono, a quanto ammontano le spese e così via. Servono controlli a 360°, perché tutto serve a fare valutazioni compiute senza poi trovarsi di fronte a brutte sorprese”.

Una volta fatte le opportune verifiche, cosa accade?

“Fatte tutte le verifiche si arriva al contratto preliminare. Comunemente, infatti, la contrattazione immobiliare si compone di due parti: quella del contratto preliminare e quella del contratto definitivo. Un buon Notaio non trascura nulla neanche in fase preliminare. Per garantirsi al 100%, bisognerebbe fare un preliminare ‘notarile’, perché quello consente la trascrizione nei registri immobiliari. Può accadere infatti che tra preliminare e definitivo passi un bel po’ di tempo, oppure che si stia comprando da un soggetto che magari è un commerciante e quindi un soggetto fallibile. Trascrivendo il preliminare – e per trascriverlo serve un atto notarile o una scrittura privata autenticata dal notaio – si blinda l’acquisto: da quel momento in poi il venditore non può vendere più a nessuno, un eventuale pignoramento non è opponibile all’acquirente, un’eventuale ipoteca successiva non è opponibile. Trascrivendo il preliminare, in pratica, l’acquirente arriva al definitivo con l’immobile così come lo ha già controllato e tutto quello che accade nel frattempo non lo riguarda più.

Per concludere: potete anche fare da “soli” ma sarete sicuri di far tutto per bene come c’è scritto??

CASE 4.0