Vogliamo capire di più il mondo IMMOBILIARE?

Bene, allora vediamo insieme come calcolare il valore della propria casa o di un Terreno.

Anche se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare seria o se non si intende vendere casa da soli è conveniente conoscere quali sono i criteri di valutazione di una casa o di un terreno.  

Qual è la formula per valutare un immobile?

Per valutare un immobile (sia esso un appartamento, una villa, un terreno o un magazzino) esiste una precisa formula di estimo, che è la seguente: 

valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito.

Cos’è la superficie commerciale di un immobile?

Come puoi immaginare, la superficie di un immobile è la misura dello spazio disponibile dell’immobile stesso. Tutti noi conosciamo, più o meno, la superficie della casa in cui abitiamo: 80, 100, 200 metri quadri.

Quella che noi di solito consideriamo, però, è la superficie calpestabile; la superficie commerciale è qualcosa di diverso, perché prende in considerazione anche spazi che si aggiungono a quello interno della casa: i muri perimetrali, balconi e terrazze, eventuali giardini. Vediamo, dunque, come si determina la superficie commerciale.

Il procedimento da adottare è il seguente:

• innanzitutto, si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri;
• a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni. Come calcolare la superficie sulla quale poggiano i muri? Certamente non è possibile farlo da soli e con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
• a questo punto si aggiungono i balconi, ma solo per il 30 – 33% della loro superficie. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri;
• si aggiungono quindi eventuali giardini e terrazze sempre per una percentuale del 30 – 33% della loro superficie.

In questo modo, si ottiene la superficie commerciale dell’immobile.

Come conoscere la quotazione al metro quadro?

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile. Esso varia da una città all’altra, e, anche nell’ambito di una stessa città, da un quartiere all’altro e da una strada all’altra. Infatti, una casa situata in un’importante città d’arte non avrà lo stesso valore di un’altra che si trova in un paese isolato; un immobile ubicato in una via principale avrà una quotazione al metro quadro superiore rispetto a un altro che si trova in un quartiere periferico; un appartamento che si affaccia su una strada ricca di locali e di negozi avrà un valore più elevato rispetto a quelli che si trovano nello stesso quartiere ma in traverse secondarie.

Dove trovare la quotazione al metro quadro di un immobile? Basta andare sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati. E’ sufficiente inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione. Vi devo però avvertire che sarete ampliamente delusi. I parametri OMI hanno intervalli molto ampi che accontentano tutti (o nessuno!!) 

 Cosa sono i coefficienti di merito?

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile.

Esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato. Ad esempio, se esso si trova al piano terra (senza giardino!), dal suo valore bisognerà sottrarre il 20%. Così, se il valore è di 100.000 euro, da tale importo bisognerà sottrarre 10.000 euro e il valore definitivo risulterà di 90.000 euro. Di seguito ti indico i principali coefficienti di merito.

In base al piano:

• seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
• piano terra senza giardino – 20%;
• piano terra con giardino + 10% (con gli ultimi criteri “era COVID”);
• primo piano – 10%;
• secondo piano con ascensore – 3%;
• secondo piano con ascensore + 3%;
• piani superiori al secondo con ascensore + 5%;
• piani superiori senza ascensore – 30%;
• ultimi piani con ascensore + 10%;
• ultimi piani senza ascensore – 30%;
• attico con ascensore + 20%;

In base all’età e alle condizioni dell’edificio:

• da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito. Stato scadente : – 5%;
• da 20 a 40 anni. Ottimo stato: + 5%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 10%;
• oltre 40 anni. Ottimo stato: + 10%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: + 15%.

I suddetti coefficienti si riferiscono all’intero edificio nel quale si trova la casa che deve essere valutata.

In base  allo stato di conservazione dell’immobile:

• da ristrutturare – 10%;
• se in buono stato non si applica nessun coefficiente;
• ristrutturato + 5%;
• finemente ristrutturato + 10%;
• nuova costruzione + 10%.

I suddetti coefficienti si riferiscono alla singola casa oggetto di valutazione.

In base all’esposizione e al panorama:

• esterna panoramica + 10%
• esterna + 5%;
• in caso di esposizione mista, nessun coefficiente; mista
• interna – 5%.

In base alla luminosità:

• molto luminoso + 10%;
• luminoso + 5%;
• se mediamente luminoso, nessun  coefficiente;
• poco luminoso – 5%.

In base al riscaldamento:

• autonomo + 5%;
• se centralizzato, nessun coefficiente;
• centralizzato con contabilizzatore +1%;
• assente – 5%.

In base alla presenza di eventuali locazioni:

• locazione quadriennale – 20%;
• locazione per brevi periodi – 5%.

Capite perchè non è così facile come sembri.

Non ci stancheremo mai di consigliare di affidarsi ad Agenzie ritenute serie, basta dare un’occhiata con Google su quella specifica Agenzia. Se dovete credere a qualche recensione sono preferibili quelle non del SITO specifico.

Come calcolare il valore di un terreno?

Completiamo la spiegazione di come valutare un immobile considerando come si calcola il valore di un terreno.

Innanzitutto, bisogna recarsi al Catasto, oppure andare sul sito dell’agenzia del territorio e ricercare:

• la categoria del terreno (se agricolo o edificabile);
• il reddito o la rendita del terreno;
• un valore detto moltiplicatore catastale, che è diverso secondo che il terreno sia agricolo o edificabile.

Per effettuare la ricerca, occorre utilizzare il codice fiscale del proprietario, oppure i dati catastali del terreno (foglio e particella).

Il reddito o la rendita catastale vanno, quindi, moltiplicati per il moltiplicatore catastale.

Poniamo ad esempio che il reddito sia di 500 euro e che il moltiplicatore catastale sia 40: in questo caso dalla moltiplicazione di questi due valori (500 x 40) otterremo 20.000. Questo sarà il valore orientativo del terreno.

Questo valore, però, è suscettibile di aumentare o diminuire secondo le caratteristiche del terreno. Si terrà così in considerazione se la zona in cui esso di trova è di maggiore o minore pregio ambientale; se vi sono coltivazioni e, in caso affermativo, se esse sono più o meno pregiate; se vi sono costruzioni; se vi è disponibilità d’acqua; se sul terreno sono presenti vincoli o servitù; se esso è servito da strade e se è più o meno lontano dal centro abitato.

In conclusione. Conoscere è metà del sapere ma con la CASA che è l’investimento più importante della vs. vita è sempre meglio chiedere l’assistenza, spesso viene offerta GRATUITAMENTE ma anche che fosse a pagamento vi permette di avere una base di partenza certa per il vs. progetto di vita.